קרנות הריט בדרך, מי נגד מי ומה האינטרס של הציבור הרחב מול בעלי ההון

קרנות הריט בדרך, מי נגד מי ומה האינטרס של הציבור הרחב מול בעלי ההון

 

מה זה קרנות ריט?

קרנות ריט הן קרנות להשקעות בנדל"ן. הקרן רוכשת נדל"ן – מרכזים מסחריים, בנייני מגורים ומשרדים וכיוצא באלה, ומשכירה את הנכסים לתקופה ארוכה. בישראל קרנות נדל"ן נדרשות למינימום נכסים כתנאי סף להקמת הקרן מצד אחד, ומצד שני הבעלות על הקרנות מוגבלת, מבחינת בעלי המניות המרכזיים שלה, וזאת כדי למנוע מינוף של הקרנות. בדומה לכך, הוועדה לבחינה והסדרה של פעילות קרנות נדל"ן בישראל ציינה בדו"ח שלה כי התנאים העיקריים הנדרשים להקמת קרן ריט הם החזקה של נכסים, וחלוקה שוטפת של הרווחים למשקיעים. מטרת הקרנות, על פי הוועדה, היא לאפשר למשקיע קטן להשקיע בנדל"ן בלי להתחייב לנכס נדל"ן שלם שאין באפשרותו לרכוש. המלצות הוועדה היו התשתית שעליה נחקק ב-2005 החוק שמסדיר את הקמת קרנות נדל"ן ואת תנאי המיסוי שלהן.

 

מי פועל בישראל?

בישראל יש שתי קרנות ריט: סלע קפיטל (שווי חברה כ- 800 מיליון ש"ח), וריט 1 (שווי חברה 1.625 מיליארד ש"ח). שתי הקרנות משקיעות בנדל"ן מסחרי ובנייני משרדים. הקרנות פועלות בישראל לא משקיעות כלל במגורים, לא למכירה ולא להשכרה.

ההטבות שמוצעות לקרנות

ינתנו מספר הטבות לעידוד קרנות נדל"ן, ובכללן הטבות לקרנות נדל"ן להשכרה למגורים, שהן, על פניו, הסיבה למתן ההטבות. בין ההטבות לקרנות הנדל"ן החדשות: פטור ממס שבח על העברת נכסים מחברת נדל"ן לידי קרן נדל"ן בתמורה למניות בקרן.

קרנות נדל"ן שיבנו פרויקטים להשכרה למגורים יהנו מהגדלת שיעור האחזקות המותר לעד חמישה בעלי מניות מרכזיים בקרן מ- 50% ל- 70% בחמש השנים הראשונות לפעילותה, ורק לאחר מכן ל- 50% הנהוגים היום; הארכת משך ההתאגדות בקרן נדל"ן מ-12 חודשים לשלוש שנים; ומהגדלת שיעור המינוף של הקרן מ-60% ל-80%. קרן נדל"ן למגורים מוגדרת בהצעת החוק כקרן שרכשה מקרקעין לדיור להשכרה במשך חמש שנים לאחר אישור החוק. עוד מוצע להכניס רכישת קרקעות לדיור להשכרה ככאלה שבגינן ישלמו קרנות הנדל"ן מס רכישה מופחת בגובה 0.5% מערך הקרקע, ולהוריד את הצורך באישור הרגולטור לתשלום המס המופחת.

מי בעד החוק ולמה

מקדמי החוק טוענים שאישור החוק יביא להקמת קרנות ריט נוספות ולקידום פעילות הקרנות בשוק הדיור להשכרה. לא צפוי שינוי משמעותי בפעילות הקרנות בשוק בנייני המשרדים ומתחמי המסחר. עיקר ההשפעה הצפויה של החוק תבוא לידי ביטוי בהגמשת תנאי הקמת קרנות ריט והגדלת המינוף בתחום הנדל"ן להשכרה.

מוקשים לרוב

למרות הכוונות לקדם דיור להשכרה, לא נקבע מינימום אחזקות לקרנות הנדל"ן למגורים. כך, יכולה קרן נדל"ן ליהנות מהגדרתה כקרן נדל"ן למגורים, ופועל להחזיק על הנייר פרויקט אחד מסוג זה. הדבר יכול להשפיע גם על הקרנות הקיימות בשוק, וגם על אלו שיכולות להיכנס לשוק. כדי לתקן פגם זה בהצעה יש לשנות את  ההגדרה "קרן להשכרה למגורים" שבסעיף 5 להצעת החוק, כך שתגדיר מינימום אחזקות בפרויקטים של דיור להשכרה כדי לקבוע שהקרן היא אכן "קרן למגורים".

 

הטבות המס המוצעות כאן מתיימרות לשנות את התמונה בשוק קרנות הנדל"ן ולעודד כניסה של קרנות נוספות לשוק זה. יש שיטענו שהדבר יביא לתנופה בבניית דירות להשכרה – מכשיר נדל"ני שלא בא לידי ביטוי בארץ בכל מה שקשור לבנייה חדשה להשכרה קצרת טווח וארוכת טווח. יש לציין כי בין הקרנות המועמדות להיכנס לשוק הוזכרה גם נצב"א של קובי מימון. האחזקות של מימון בחברת הגז ישראמקו הביאו את שר האוצר כחלון להדיר את עצמו מעיסוק בנושא, בגלל חברותו עם מימון. ואולם בתחום הנדל"ן כחלון מתנהל כרגיל.
High quality cheap jerseys online with lowest price.
הצעה עם בעיות בוועדה בעייתית

יש לציין שהצעת החוק עברה לדיון בוועדת ההתחדשות העירונית, בראשות ח"כ אלי כהן (כולנו). זאת, על אף שההצעה היא בתחום סמכותה ואחריותה של ועדת הכספים. ההצעה גם מנוסחת בלי להורות על פיקוח פרלמנטרי או אישור תקנות שיקבע השר באישור הוועדה, בניגוד לחוקים מסוג זה ובניגוד לאינטרס הציבורי לפקח בצורה נאותה על יישום החוק ויישום התקנות בעניינו

 

ההצעה עברה בקריאה ראשונה ב-8.2.2016

 

קריאה נוספת:

הצעת החוק 

החוק הקיים 

סלע קפיטל 

ריט 1 

דו"ח הוועדה לבחינה והסדרה של קרנות הנדל"ן בישראל 

כתבה מאתר ביזפורטל 

נגישות
HTML Generator Sample Page

האתר נבנה ע"י - 5BreadCrumbs