עדות מדיון: תחזוקת בתים בפינוי בינוי – מעכשיו על חשבון היזם?

יו״ר הוועדה – ח״כ רחל עזריה

נוכחים: נציגי משרדי ממשלה, נציגי רשויות מקומיות ונציגי שכונות

הערך בפינוי-בינוי

פינוי-בינוי הנו הליך שיועד להפוך שטח עירוני ישן ובמקומו לבנות בנייני מגורים חדשים. אישור והכרזה על מתחם פינוי-בינוי חל על משרד הבינוי והשיכון ותוקפו עד שש שנים. לראשונה הוכרז על פינוי-בינוי כמדיניות רשמית שלמשרד  הבינוי והשיכון בשנת 1988.

ההכרזה של שטח כעל מתחם פינוי-בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע כדי לאפשר עתודות מגורים, תוך שמירה על שטחים ירוקים ושיפור תדמית העיר.

בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי-בינוי מבוצעות בדרך כלל הריסות מבנים שבמקומם בונים את השכונה מחדש עם תשתיות משופרות. בשטחים אלו ניתנות זכויות בנייה והטבות מיסוי כמו פטור מהיטל השבחה. הליך זה מעודד את ההתקשרות בין הדיירים ליזמים.

התכנית יוצאת לפועל לאחר שהדיירים והיזמים חותמים הסכם בו מבטיח היזם לדייר דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת בבניין חדש. היזם מתחייב גם על תשלום שכר הדירה למשך תקופת הבנייה ותשלום הארנונה על שטח הדירה הישן. היזם הורס את המבנה הקיים ובונה במקומו מבנה גבוה יותר בעל מספר דירות גדול יותר (בהתאם להיתר הבנייה שניתן לו), חלקן ניתנות לדיירי הפינוי וחלקן נמכרות לדיירים חדשים. החזר הוצאות היזם והרווח שלו מותנה במכירת כל הדירות הנוספות שנבנו לדיירים חדשים.

יוזמה כלכלית עם ערך מוסף

הדיון היום עסק בסוגיית  תחזוקת המבנים החדשים שיוקמו על פי מתווה התהליך.

משרד הבינוי והשיכון העלה הצעה בה נדרש היזם לשאת בעלויות תחזוקת המבנה החדש לאחר אכלוסו.

המגמה באילוץ היזם לשאת בהוצאות התחזוקה למשך תקופה שתקבע מראש ואמורה לסייע לדיירים המפונים להתמודד עם הייקור הצפוי במיסוי הנכס עם עליית ערכו.

הנושא עורר עניין רב ובתוך כך החל ויכוח סביב השאלה: ״קרן הונית? או נכס מניב?"

היו שטענו שקרן הונית הנה לטווח מוגבל ואילו נכס מניב אמור לתת מענה לאורך זמן.

קרן הונית

זו קרן שאמורה להיפתח על ידי היזם, בה הוא יפקיד סכום מסוים והקרן תשמש לתפעול ותחזוקת הבית. הקרן תנוהל על ידי גורם שלישי האמון על ידי הצדדים דהיינו ״נאמן״.

נכס מניב

הוא נכס שיעמיד היזם לטובת דיירי הבית אם בדירות להשכרה באותו הבניין או חנויות שייבנו בנכס. התשואה אמורה להתחלק בין היזם לדיירים כאשר החלק היחסי ישמש להוצאות השוטפות בתחזוקת הבית המשותף.

נציג משרד הבינוי והשיכון מסתייג מרעיון הנכס המניב בטענה שהדיירים מקבלים נכס יקר יותר מערך הנכס שהיה בבעלותם כך שהסיוע בקרן ההונית לטווח מוגבל ככל שיהיה הוא הפתרון, ומפרט מפורט יגובש בתוך כשבועיים.

נציג לשכת השמאים והמקרקעין מציע את רעיון הנכס המניב בו יהיו הדיירים שותפים מלאים לתשואה שיניב הנכס במהלך השנים ויחולק שווה בשווה בין הדיירים ליזם. הניהול ייעשה על ידי גורם שלישי (נאמן).

מנהל פרויקטים המייצג את בעלי הדירות אמר שבתוך עשר שנים הכול יתפוצץ לנו בפרצוף אם לא יקימו קרן תחזוקה. הוא מציע שהקרן תהיה פטורה ממס ותחולק לשני חלקים, החלק האחד יחולק לדיירים ואילו החלק השני יועבר לעתודה כלכלית שמטרתה תהיה לתמוך לאורך השנים בציוד מתכלה יקר הקיים בנכס.

לסיכום:

יו״ר הוועדה מבקשת להכין למפגש הבא פורמט שיוגש על ידי כל המעורבים בכדי לגבש עמדה סבירה לקידום הנושא.

שורה תחתונה – לדעתי היזמה ברוכה. היא באה  להגן  בצורה  משמעותית  על  האוכלוסייה  החלשה  שמן  הסתם  אמורה להיות גורם משמעותי בתהליך.

היזמה אמורה לשמש גם כלי לשכנוע דיירים סרבנים.

הכותב הנו עיתונאי, חבר הנהלת איגוד העיתונאים וחבר מועצת העיתונות.