בפוסט הקודם דנו בשינויים שנעשו בחוק, והעיקריים בהם: הרחבת סמכויותיהן של הוועדות וכן חיובן לייעד כרבע מסך התוכניות שיאושרו לדיור בר השגה.

מאז עולים כמה נתונים והמעניין שבהם הוא כי מתחילת שנת 2014 לא ידוע על אף תוכנית שהוגשה לווד"ל לעומת נתון דאשתקד בה אושרו כ-26 אלף יח' דיור דרך מסלול הווד"ל אשר ביכולתו לקצר את התהליכים פי 4 מהמסלול הרגיל.

http://www.themarker.com/realestate/1.2319268

יצאנו לשטח לשאול את הגופים השונים הנוגעים להליכי הווד"ל מה פשר הדבר על מנת להבין מה בדיוק גרם לירידה המפתיעה בשימוש במסלול זה:

 האגודה למען זכויות האזרח

להשערתם: מנהל התכנון כנראה לא רוצה ליישם את החוק, ומעדיף שלא להעביר את התוכניות לווד"ל, אלא לוועדה רגילה, שם לא מדובר בדיור בר השגה.

לדעתו, מכיוון שגם בוועדה הרגילה אין סנקציה לקבלנים – אז מה היתרון להעביר את זה לוועדה מחוזית? בווד"לים יש הוראה המחייבת להשלים חלק מהבנייה תוך שנתיים וחצי לעומת הועדה הרגילה, שם גם את זה אין.

לרוב, רשות מקרקעי ישראל היא היוזמת של התוכניות, והיא זו שמחליטה אם להעביר את התוכנית לווד"ל או לוועדה המקומית הרגילה. במשך תקופה ארוכה כמעט כל מה שניתן הועבר לווד"ל, עד לתיקון החוק. אז הפסיקו להעביר תוכניות לווד"ל אפילו תוכניות המתאימות לכאורה לקריטריונים של הווד"ל. לכן לדעתו, עצם תיקון החוק בעצם הביא לכך שהופסקה העברת תוכניות לווד"ל.

יש כאן היעדר מוטיבציה מצד המנהל ליישם את רצון המחוקק.

יכול להיות שהם מחכים לוותמ"ל – ובגלל זה לא מיישמים היום תוכניות דרך הווד"ל יש לציין כי בותמ"ל לא ידוע על חיוב לכמות מסוימת של דיור בר השגה.

יש לציין כי בחלק מן התוכניות שאכן אושרו בווד"ל, אשר שואב סמכותו מתוקף החוק האמור, ניתן לראות כי קיימת התעלמות מסעיפים חשובים בו. לדוגמה, אין התייחסות לגודלן של יחידות הדיור ולמחירן והיא אינה כוללת דיור בהישג יד להשכרה. כלים אלו הם מבין הכלים ההכרחיים להבטחת נגישות לדיור לכלל האוכלוסיות וליצירת תמהיל חברתי מגוון במרחב העירוני.

שני נציגים מטעם שתי חברות קבלניות ידועות שם בארץ:

הראשון– מציין כי על מנת לקבל אישורים על תוכניות בנייה, לוקח לפחות חצי שנה. הבירוקרטיה מצד המנהל לא מאפשרת לקבלנים לזרז הליכים.

השני– אי יישום החוק קורה בעקבות העובדה כי קיימות אך ורק 6 ועדות מחוזיות לדיור לאומי, מה שמקשה על ההליך הבירוקרטי, הופך אותו לארוך ומייגע, ובנוסף הווד"לים לא מאשרים כמות מספקת של תוכניות. לכן למרות שהקבלנים מעוניינים להוציא לפועל תוכניות מסוג זה, הבירוקרטיה מצד המנהל לא מאפשרת להן לפרוש כנפיים.

נציג מטעם עיריית רמת-גן

לדעתו הסיבות לאי-יישום החוק הן רבות ומגוונות:

למרות שמדובר בוועדות לדיור לאומי, הן עדיין צריכות לעבור את כל המשוכות של חוק התכנון והבנייה, והן לא "מדלגות" מעליו.

התיקון שאמור להכנס ב-1 באוגוסט אמור לאפשר לווד"לים מבחינת הסמכויות לפעול בצורה יחסית עצמאית. כמו-כן לוועדות המקומיות יהיו סמכויות נרחבות יותר. יהיה ניתן לקחת פרויקט לאומי ולהעביר אותו ברמה מקומית בקלות רבה יותר.

קבלנים לא צריכים לשלם את היטל ההשבחה עד לנקודה בה הם יחליטו לממש את זכות הבנייה שקיבלו, כך שבעתיד יצטרכו לשלם את אותו הסכום הנומינלי, שאינו נושא ריבית והצמדה, וכך בעצם ערך הכסף יורד והקבלן מצליח לחסוך. הדבר מתמרץ את הקבלנים להמתין לזמן שנוח להם, וכך ההליך מתעכב.

המנהל בעייתי גם כן, מכיוון שהוא בתור צד (אסטרטגי) להסכם באופן טבעי מקשה על ההליך, קל וחומר לאור העובדה שמדובר בשותף ציבורי, המחויב לערוך מכרזים, וגם הפן הזה מעכב את ההליך.

לבסוף נוכל לראות שעלו כמה סיבות שונות לבעיות בהליכי הוד"ל אשר מרוקנות מתוכן את המטרה אותה הוא בא להשיג.

אולם נוכל להבחין בין שני סוגים עיקריים לגורמים להפחתה בשימוש בווד"ל, האחת המשתמעת מדברי האגודה לזכויות האזרח היא סיבה עקרונית, בה מאז החיוב שעל כרבע מסך התוכניות המאושרות להיות תכניות של דיור בר השגה נעשה השימוש בעיני המבצעים אינו רצוי עוד. והסיבות האחרות, מפי הגורמים השותפים בפועל להליכים ,הם העיריות והקבלנים, הינן סיבות מעשיות של קושי פרקטי בהליכים.

אולם הקשיים הפרקטיים מתקשים להסביר את ההבדל הדרסטי בנתונים בין השנים, שכן בשנה אחת נעשה שימוש נרחב ולאחריה שימוש אפסי. הקשיים שתארו גורמים אלו הם עובדתיים ולא השערתיים (כסוג הסיבות הראשון) וכן היו מצויים אף לפני השינוי לחוק, והן סיבות העונות לשאלה מדוע חוק הווד"ל אינו משיג את המטרות לשמו חוקק, עם או בלי השינוי לחוק.

לעניין הירידה הדרסטית התמוהה בשימוש בחוק מתחילת השנה, נדמה כי בינתיים בידנו סיבות משוערות בלבד אשר תתבהרנה עם חלוף הזמן.

כותבים: שיר שפירא, ליאור רז וגיא שינפלד