הדיור בחוק ההסדרים: מדריך לאזרח המבולבל

 

–ניתוח חוק ההסדרים 2016–

תמצית הצעת החוק

לייעל את הליך קידום פרויקטים עירוניים ולמזער את הבירוקרטיה הקיימת בהליכי התכנון והבנייה לטובת  קידום הבנייה באזורים מועדפים, ולהגדלת היצע הדירות.

המצב כיום

בשנים האחרונות נכנסה לפעולה, מתוקף חקיקה, הותמ"ל – ועדת תכנון מרכזית למיזמי בניה גדולים – שמטרתה הייתה להאיץ אישור תוכניות בנייה למגורים וכך להקל על משבר הדיור המתמשך בישראל. אלא שהמעבר לאישור סיטני של תוכניות בנייה יצר מספר בעיות, חלקן בישובי מיעוטים וחלקם עבור כלל הציבור.

בישובי מיעוטים רבים חסר תכנון מספק ונדרשת עבודה יעילה ומהירה להגדיל את היצע ואיכות הדיור. קושי מרכזי העומד בפני פיתוח הנדל"ן במגזר המיעוטים הוא שהותמ"ל יכולה לדון רק בתוכניות בנות 500 דירות לפחות, בעוד שיש מעט ישובי מיעוטים שיכולים להגדיר תוכניות רחבות היקף כאלה.

כמו כן, במקרים רבים רישום הנכסים במרשם המקרקעין אינו מעודכן בהתאם לבעלי הזכויות בקרקע. העדר הרישום מקשה על רישום משכנתה ונטילת הלוואות לצורכי דיור, מקטין את סחירות הנכסים ויוצר חיכוכים בין יורשים, מה שגם ממעכב פיתוח. בנוסף לכך, בשל משבר הדיור, ממוקדות הוועדות המחוזיות בהגדלת היצע הדיור, ופעילותן זו עשויה לעכב טיפול בעניין תכניות שיאפשרו רישום בספרי המקרקעין.

בחודש דצמבר 2014 הוקם על ידי הממשלה הקודמת צוות 120 הימים בהובלת הממונה על התקציבים באוצר אמיר לוי, שתפקידו היה להמליץ על פתרונות במצוקת הדיור ביישובי המיעוטים. הצוות אסף מידע ונפגש עם אנשי מקצוע, אקדמיה, עמותות וגופים שונים בעליי עניין בטרם גיבש את המלצותיו.

עבור כלל הציבור רשויות מקומיות מתקשות לקדם ולפתח בנייה במתחמים של קרקע פרטית, והתנהלותן מאופיינת בחוסר יעילות. הדבר בא לידי ביטוי בחוסר יכולת להעמיד מימון מספיק לעבודות הפיתוח ולביצוע ברמה הנדסית גבוהה. בדרכן של רשויות מקומיות להוציא לפועל תוכניות פיתוח עומדים קשיים רבים וחסמים רגולטוריים, שמעכבים הוצאה לפועל של תוכניות ומורידים את כדאיותן.

בעניין פיתוח קרקעות בבעלות פרטית, בית המשפט פסל עד כה הסדרים  פטורי מכרז בין העירייה ליזמים שעניינם ביצוע עבודות פיתוח. אף נאסרה גביית כספים נוספים מיזמים שהתקשרו עם העירייה שלא מכוח חוק. הפסילה הייתה לאור החשש מחוסר שוויון בקביעת סכומי הגבייה מיזמים, ויחסי כוחות הנוטים לטובת העירייה.

לאורך השנים ביקר מבקר המדינה את כישלונן של ממשלות ישראל להתעמת עם משבר הדיור וההכבדה בנטל הוצאות הדיור. המבקר הצביע על ליקויים מהותיים בהיערכות הממשלה, ובפרט בכך שהממשלה פעלה ללא מידע מהימן וללא תכנון להתמודדות עם ההיצע והביקוש. כמו כן הזכיר המבקר שבפעמים רבות הממשלה לא ביצעה גם החלטות שהיא עצמה קיבלה.

מה אומרת הצעת החוק

הצעת החוק מקבלת את המלצות צוות 120 הימים. הצוות הציע רפורמה יסודית בתכניות מועדפות לדיור ביישובי מיעוטים שמתחלקת למספר יסודות עיקרים:

1. הקמת ועדות תכנון מקומיות ופיצולן מהוועדות המרחביות, גיבוש תכנית להכשרת מתכננים ביישובים הערביים וחיזוק הדרג המקצועי ברשות המקומית. כך תיפתר גם בעיית הרישום בוועדות המחוזיות.
2. הגדלת שיווק קרקעות ביישובי מיעוטים בהם גרים 15-30 אלף תושבים. בישובים אלה ניתן יהיה לשווק במיוחד לטובת בני המקום עד 25% מתוך סך המגרשים המוצעים לציבור באותו ישוב.
3. הפחתת מספר הדירות הכלולות בתוכנית בדיון בוועדות התכנון המקומיות מ-500 ל-200.

מעבר לכך, הצעת החוק מקדמת פטור מחסמים נוספים:

1. הרשות המקומית תוכל להתקשר ללא מכרז בחוזה עם מי שהוא בעל זכויות בקרקע לביצוע עבודות פיתוח מקומיות, כלומר, בעל הקרקע יקדם את הפיתוח.
2. רשות מקומית תוכל לגבות היטל צפיפות בשל זכויות בנייה עודפות שניתנו ליזם. פטור מהגבלת זכויות הבנייה המקוריות יהיה טעון אישור של ועדת מכרזים מיוחדת שחבריה הם המנכ"ל, הגזבר והיועץ המשפטי של הרשות המקומית. בנוסף להיטל הזה, לרשות המקומית תינתן האפשרות לקזז אגרות וחובות של היזם לטובת פיתוח תשתית ומוסדות ציבור מסביב לנכס.
3. במסגרת הרפורמה של הוועדות, עבודות פיתוח שיקבלו אישור יצטרכו לכלול לפחות 100 יחידות דיור או 5,000 מ"ר מסחר או תעסוקה חדשים, שיוקמו מכוח התכנית. תנאי זה נועד להבטיח שעבודות הפיתוח ייעשו בהיקף משמעותי והוא עשוי להגביר את היעילות שבביצוע העבודות בידי היזם.
4. ועדות המשנה של הרשויות יוכלו לאשר תכניות נקודתיות לבניית עד 50 יחידות דיור, הכוללות הוראות מפורטות. החוק יעקוף אם כך את החלטות בתי המשפט עד כה לפסול התקשרויות כאלו עם בעלי הקרקע.

השינוי הצפוי לאחר אישור החוק

הפתרונות המוצעים ממשיכים את המגמה לקדם במהירות תוכניות פיתוח ברשויות מקומיות, ובעיקר בנייה בישובי מיעוטים. הביקורת שנמתחה בזמנו על הוותמ"ל נותרת בעינה גם כאן – שהוא יביא אישור סיטוני של תוכניות בניה על חשבון תכנון מושכל והליך דיון ציבורי.

החסרון המרכזי הוא שהחוק משנה כללי תכנון, שמעתה יתקבלו עם הזדמנות קטנה יותר להליך התייעצות משמעותי עם הציבור, או בכנסת. חוק כזה אין מקומו בתוך חוק ההסדרים משום שהוא עושה שינויים מעמיקים שדורשים חקיקה ראשית בפני עצמה, וגם משום שאינו תקציבי במהותו.

כמו כן, החוק מספק מעקף להחלטות בית המשפט העליון, זאת על מנת לשפר לדבריו את יעילות הפיתוח העירוני. פעולה כזו יש בה פגיעה בשקיפות ופתח לשחיתות, בה גופים פרטיים יוכלו לעשות רווח על חשבון הציבור בלי שיהיו מי שיוכלו לפקח על כך כראוי.  

 

מקורות

חוק ההסדרים – https://drive.google.com/open?id=0B78T-E-r4c9GTjdYOHpJSk9LVGs

"גלובס" : "אלה מסקנות הצוות הממשלתי למצוקת הדיור ביישובי המיעוטים" – http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001043182

ישום המלצות צוות 120 הימים לעניין תכנון ובנייה במגזר המיעוטים – אישור החלטת ועדת השרים לענייני חברה וכלכלה – http://www.pmo.gov.il/Secretary/GovDecisions/2015/Pages/des346.aspx

עמדת עמותת סיכוי להצעת תקציב המדינה לשנת 2015-2016 – שינויים מבניים – דיור – יישום המלצות צוות 120 הימים – http://www.sikkuy.org.il/wp-content/uploads/2015/08/120days_hesderim_2015-08.pdf

היועץ המשפטי לממשלה, הערות לחוק ההסדרים 2015-2016 (2015) – https://drive.google.com/file/d/0B78T-E-r4c9GRm5ES0RWQ0FJR0U/view?usp=sharing

פורום הארגונים לביטול חוק ההסדרים, ניתוח הצעת תקציב המדינה לשנת 2015-2016 (2015) –

דוח מיוחד על משבר הדיור מאת מבקר  המדינה 2015 – http://www.mevaker.gov.il/he/publication/Articles/Pages/2015.2.25-Diyur.aspx?AspxAutoDetectCookieSupport=1

נכתב על-ידי גיל מונטה , יוני רובנס , עומר מאור , דניאל וידלנסקי מהקליניקה לחקיקה חברתית בבית הספר למשפטים רדזינר במרכז הבינתחומי הרצליה ובשיתוף המשמר החברתי