הצעת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ה-2015

פרויקטים מסוג חיזוק מבנים (תמ"א 38) ופינוי-בינוי נתקלים בקשיים רבים, בעיקר משום ריבוי בעלי ההחלטה בכל מיזם. ככל שהגורמים שצריכים להסכים להליך זה או אחר רבים יותר, גדל הסיכוי למחלוקות ביניהם ומשך הזמן מתחילת התכנון ועד תחילת הביצוע יתארך. מחלוקות כאלה עשויות לכלול התנגדויות של בעלי הנכסים, מו"מ עם הקבלן על התשלום, אישורים ממגוון רשויות לבנייה ועוד.

מה הצעת החוק אומרת

על פי הצעת החוק תוקם רשות להתחדשות עירונית – רשות ממשלתית לקידום פרויקטים מסוג זה. הרשות תהיה כפופה לשר הבינוי והשיכון ותפקידיה יהיו:

1. לסייע להתארגנות דיירים, לקדם גיבוש הסכמות דיירים באמצעות הסברה.
2. לרכז עוסקים במיזמים כאלה.
3. לאתר אזורים עירוניים בנויים לשם חידושם.
4. לערוך הכשרות לעוסקים בתחום.
5. למנות יועצים חברתיים לדיירים לשם התאמת המיזמים לצרכיהם.

כמו כן, הרשות להתחדשות עירונית תהיה רשאית להכריז על שטח כעל מתחם פינוי-בינוי ולהמליץ לרשות מקרקעי ישראל להקצות קרקעות נוספות למיזמים קיימים לשם הגדלת הכדאיות הכלכלית.

השינויים הצפויים מאישור החוק

חשוב לדעת כי באפריל 2014 הוקמה קרן להתחדשות עירונית תחת רשות מקרקעי ישראל, ומטרותיה זהות למטרות הרשות המוצעת בחוק זה. עם זאת, בהגדרות התפקיד של הרשות חלו כמה שינויים מהותיים. ראשית הודגש נושא ההסברה, מתוך הבנה כי הסכמות הדיירים הן קושי משמעותי שיש להתירו באמצעות הסכמות והבנות. שנית, עד עתה, הסמכות להגדיר שטח כמיועד לפינוי-בינוי על פי חוק התכנון והבנייה ניתנה לוועדת שרים. העברת הסמכויות לגורמים מקצועיים שזה עיסוקם היומיומי עשויה להאיץ קבלת החלטות.

יש כמה מהמורות שהחוק עלול להיתקל בהן. מטרת הרשות היא לקדם פרויקטים של חיזוק מבנים ופינוי-בינוי. פעילות הסברתית של הרשות עלולה להיגרר להפעלת לחץ על דיירים, אם לחץ המגיע מאותם יועצים מומחים שמינתה המדינה כדי לקדם מיזמים ואם לחץ חברתי מצדם של דיירים אחרים. להסכמת הדיירים יש השלכות כלכליות, הן אישיות והן על כלל הדיירים, וחלקם לקבל על עצמם התחייבויות שלא היו מקבלים בנסיבות אחרות.

כמו כן, הרשות מרכזת כוח בכמה תחומים והדבר עלול ליצור פתח לשחיתות. הרשות מקיימת קשר שוטף עם עוסקים בתחומים הרלבנטיים, הן לשם הכללתם ברשימות העוסקים והן לשם הכשרתם, ובכוחה להמליץ על עוסקים מסוימים מתוכם (למשל קבלנים מבצעים). גם סמכותה להמליץ לרשות מקרקעי ישראל על הרחבת שטחים המיועדים לפינוי-פינוי במקרים של חוסר כדאיות כלכלית של מיזם נתון עלולה להיות פתח לשחיתות במקרה הרע או להפעיל לחץ על רשות מקרקעי ישראל במקרה הרע עוד יותר: מספיק לשכנע את הרשות להתחדשות עירונית שהמיזם אינו רווחי, וזו תמליץ למקרקעי ישראל על הרחבת שטחי המיזם.

מקורות